Tra innovazione, sostenibilità e gestione immobiliare

  • Scritto da  Marco Medici

“La Serenissima Office Building”: una virtuosa esperienza italiana capace di sperimentare il Green Lease, un nuovo strumento finanziario per il settore immobiliare 

La cementificazione del suolo italiano negli ultimi cinque anni si è attestata su un ritmo di 8mq/secondo, con una occupazione di terreno pari al 6,9% dell’intero territorio nel 2010: un dato preoccupante visto in proiezione ma soprattutto insostenibile se confrontato con la capacità di assorbimento del mercato. L’inversione di tendenza è però già in atto e si può ricontare nei dati economici che dipingono la situazione del mercato immobiliare: gli investimenti nel settore della ristrutturazione ormai raggiungono e superano quelli per le nuove costruzioni. Secondo una ricerca Think, l’80% dei volumi che avremo nel 2050 sono già presenti oggi.
Su questa linea si muove il progetto di riqualificazione dell’ex sede Campari ad opera dei Park Associati. Il progetto, che interviene sull’edificio realizzato nella seconda metà degli anni ’60 dai fratelli Soncini, lavora sul recupero di volumetrie al piano terreno, dove la generosità di spazi bene si presta ad una riconversione a carattere commerciale, mantenendo comunque parte della zona verde centrale e puntando su un nuovo flessibile sistema distributivo degli spazi interni per uffici. Una particolare attenzione è stata rivolta ai fronti: “Tale risultato è stato raggiunto anche attraverso la creazione di una pelle vetrata composta da moduli variabili in grado di ricomporre, come un foglio morbido e trasparente, la nuova distribuzione degli spazi del piano terra che vedono nella definizione di un unico ingresso, uno degli obiettivi del progetto”.
Il progetto, commissionato dalla Società di Gestione del Risparmio (S.G.R.) targata Morgan Stanley, è stato rispettoso dell’impostazione originaria ed è stato in grado di trasformare elementi tecnologicamente avanzati all’epoca della costruzione, ma oggi antieconomici e non più sostenibili, in un nuovo sistema capace di raggiungere la certificazione LEED Gold: prima volta in Italia per un caso di major renovation. Morgan Stanley ha quindi voluto certificare l’intera operazione grazie ad un sistema capace di tenere in considerazione sostenibilità del sito, gestione dell'acqua, energia e atmosfera, materiali e risorse, qualità ambientale interna (le 5 aree principali della certificazione LEED). Proprio su queste premesse la S.G.R. ha potuto impostare l’impiego di un nuovo strumento finanziario di gestione del patrimonio immobiliare: un green lease con Deutesche Bank per la nuova sede, che qui ha trovato l’attuazione dei propri obiettivi di Corporate Social e Environment Responsability. Nati come contratti di locazione verdi, prevedono l’accordo tra conduttore e locatore finalizzato all’efficientamento energetico e alla gestione sostenibile dell’edifico. I green lease si configurano quindi come forme contrattuali capaci di attribuire valore economico all’immobile non solo per la sua costituzione morfologica, ma soprattutto per le prestazioni energetiche.
Questa virtuosa esperienza italiana apre la prospettiva di concepire gli edifici come sistemi intelligenti capaci di raccogliere dati ed impiegarli al fine di ottimizzare la gestione energetica, che diventa ancor più fondamentale nel momento in cui risulta essere l’elemento di misura economica di un contratto di locazione. Secondo Jones Lang LaSalle, compagnia specializzata in servizi immobiliari e gestione dei capitali, questa forma contrattuale può portare, nel breve termine, a risparmi sui costi di utility fino al 13%: è chiaro, però, come tale strumento sia stato concepito per un panorama di gestione immobiliare a proprietà indivisa e per soggetti che, di questa attività, ne facciano il loro core business. I dati e il sistema di analisi dei flussi degli stessi diventano, in questa ottica, la premessa per lo sviluppo di modelli innovativi di gestione del patrimonio immobiliare: valore abilitante in un settore, quello della gestione del patrimonio immobiliare, che rischia di ritrovarsi incapace di sfruttare le potenzialità offerte dalla Smart City.
Sebbene siamo ancora distanti dal definire un concetto condiviso di smartness, appare evidente come la capacità di raccogliere, organizzare e utilizzare dati sia una condizione necessaria per la città intelligente. Da sempre la città è il luogo nel quale si realizzano molteplici flussi, differenti per tipologia, quantità e qualità, di persone, oggetti, energia e informazioni. Trasformare tutto questo in flussi di dati rende possibile innescare importati innovazioni. Questa capacità è stata recentemente definita da Ricky Burdett, professore presso la London School of Economics (LSE), come un seconda rivoluzione elettrica. Se la prima ha permesso, nel XX secolo, di trasformare il volto delle città dal punto di vista spaziale (sviluppo verticale degli edifici) e dal punto di vista temporale (città attive 24/24h), non siamo ancora in grado di definire la portata del cambiamento storico della seconda. Le prime esperienze di quella che molti, oggi, preferiscono definire Clever City hanno dimostrato come sia necessario ibridare gli attuali modelli interpretativi e svilupparne di innovativi per identificare strategie di sviluppo condivise: il confine, ad esempio, tra azioni top-down e bottom-up risulta sempre più labile. Se da un lato l’identificazione e lo sfruttamento di big data può essere uno strumento per la pubblica amministrazione al fine di elaborare nuove strategie di governo del territorio, dall’altro la possibilità diffusa e democratica di accedere al dato (open data), fino alla produzione dello stesso, è elemento di un modello inverso.
Se nel breve-medio periodo, tra elementi di scelta quotidiana e politiche territoriali, il confronto con i flussi di dati della Smart City, volto alla definizione di esperienze virtuose, ha già mostrato interessanti risultati, lo scenario aperto da esperienze di questo tipo è di certo promettente, innovativo e decisamente clever per il settore delle costruzioni e della gestione del patrimonio immobiliare, caratterizzato invece sul lungo periodo e storicamente restio agli elementi innovativi: le esperienze, come quella descritta, sono attualmente ancora isolate ma non siamo distanti dal vedere realizzate interessanti strategie.

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